BG 
RU
EN
Луксозни имоти по населено място
всички населени местав България
Статия в capital.bg: Приключи ли глобалният спад на жилищния пазар?
capital.bg
14.06.2023
Защо повишаването на лихвените проценти все още не е предизвикало хаос в имотния сектор
В Австралия цените на жилищата са нараснали през последните три месеца. В Америка широко наблюдаваният индекс на стойността на жилищата се е повишил с 1.6% от най-ниската си точка през януари, а акциите на строителните фирми са се представили два пъти по-добре от общия пазар на акции. В еврозоната пазарът на недвижими имоти изглежда стабилен. "Голямата част от отрицателното въздействие от жилищата върху растежа на БВП от този момент нататък трябва да бъде незначителна", пишат анализатори от JPMorgan Chase в скорошен доклад за Америка. "Вярваме, че най-високото отрицателно въздействие от последния спад на пазара на жилища върху частния разход вероятно е зад нас", пишат служители от Goldman Sachs, друга банка, за Южна Корея.
Икономистите очакваха кърваво обезценяване на жилищата. През март 2022 г., месецът, в който Федералният резерв започна да повишава лихвите, за да се бори с инфлацията, средната стойност на къща в богата държава беше с 41% по-висока в сравнение с преди пет години. Цените се бяха възстановили след финансовата криза от 2007-2009 г., след което се покачиха по време на пандемията от ковид-19 (вижте графиката). Оттогава лихвите на централните банки са се повишили с повече от три процента средно по света, което прави ипотеките по-скъпи и забавя икономиката.
Глобалните цени на жилищата определено показват, че интересът намалява. Те са с 3% под неотдавнашния им връх, или с 8-10% по-ниски, след като се коригират спрямо инфлацията. Това е в съответствие със средната корекция от края на XIX в. насам. Все пак това събитие е различно, защото последва бум по време на пандемията, когато цените нарастваха с най-високи темпове в историята. Резултатът е, че истинските цени на жилищата остават много по-високи от нивото през 2019 г. Много млади хора и поколение Z, които си мечтаеха, че сривът ще им позволи да купят първото си жилище, със сигурност са разочаровани.
По време на типично световно спадане на цените на жилищата някои страни преминават през трудни моменти. След финансовата криза цените на жилищата в Ирландия спаднаха наполовина, в Америка - с 20%. Този път по-слабо представящите се се представят по-добре. В Сан Франциско цените на жилищата са с 10% под върха им, тъй като технологичните типове са се преместили във Флорида и Тексас. Все пак те спират да падат, а средното жилище все още ще ви струва над 1.1 млн. долара.
В Австралия, където през 2020-2021 г. цените на жилищата спаднаха, те са загубили 7%. Но, както подсказва скорошен аукцион, пазарът се възстановява. Двуетажна къща с две спални в Дъбъл бей, остаряващ район на Сидни, наскоро беше предложена за продажба за 4 млн. австралийски долара (2.7 млн. щатски долара). Аукционерът обявява, че това е "изключителна възможност да дойдете и да добавите много стойност". Превод: тя се нуждае от някои подобрения. Това не отблъсква заможната тълпа, която се блъска пред вратата ѝ - наддаването е неистово. Чукчето най-накрая пада при над 6 млн. австралийски долара.
За разлика от предишните спадове в цените на жилищата, сега няма никакви намеци, че те са предизвикали финансова зараза. Банките не изглеждат притеснени за възможно влошаване на ипотечните заеми. Те имат по-малко рискови заеми и не са се заровили във вредни субпрайм ценни книжа. В Нова Зеландия забавянията по ипотечните заеми са се увеличили, но остават под предпандемичното си ниво. В Америка просрочените плащания по семейни ипотеки достигнаха най-ниската си стойност след финансовата криза. В Канада делът им е близък до историческия минимум.
Също така не изглежда, че проблемите в сферата на недвижимите имоти задушават широката икономика. По-слабите инвестиции в жилища забавя икономическия растеж, но ефектът е малък. При предишните спадове в цените на жилищата броят на инвеститорите намаля рязко дълго преди останалата част от пазара на труда да отслабне. Все още има огромно търсене за тях. В Южна Корея заетостта в строителството е намаляла малко от върховете по време на пандемията, но сега, изглежда, отново нараства. В Америка тя нараства с 2.5% годишно, в съответствие с дългосрочния среден показател. В Нова Зеландия вакантните места в строителството са значително по-високи от историческите нива.
Три фактора обясняват изненадващата устойчивост на жилищния пазар в богатия свят: миграция, финансово положение на домакинствата и предпочитания. Започнете с миграцията, която поставя рекорди в богатия свят. В Австралия нетната миграция е два пъти по-висока отпреди пандемията, докато в Канада тя е двойно по-голяма от предишния рекорд. Новите пристигащи поддържат пазара. Изследванията показват, че всеки 100 000 нетни имигранти към Австралия повишават цените на жилищата с 1%. В Лондон, първата дестинация за много нови пристигащи в Британия, цените за нови наеми се повишиха с 16% миналата година.
Силното финансово положение на домакинствата, вторият фактор, също играе роля. Богатите хора са движещата сила зад бума в жилищния пазар, като регулациите на ипотечните заеми след кризата ограничиха достъпа на по-рискови купувачи. През 2007 г. в Америка средната кредитна оценка на ипотечните кредитори беше около 700 (средно добра), но през 2021 г. тя беше близо до 800 (много добра). По-богатите домакинства могат по-лесно да поемат по-високите ипотечни вноски. Но много заемополучатели са заключили ипотеки с ниски лихви от миналото. От 2011 до 2021 г. делът на ипотечните заеми с променливи лихви в Европейския съюз се е понижил от около 40% до по-малко от 15%. Дори при повишаването на лихвите средното съотношение на разходите за обслужване на дълга спрямо доходите в богатия свят остава по-ниско от предпандемичния нормален показател. В резултат по-малко домакинства е трябвало да намаляват размера на жилището си или да го продават в сравнение с предишни кризи.
Самата пандемия също играе роля. През 2020-2021 г. много домакинства значително намалиха потреблението си, което доведе до натрупването на големи "излишни спестявания" на стойност много трилиони долари. Тези спестявания също са помогнали на семействата да се предпазят от по-високите лихви. Анализът на Goldman Sachs подсказва положителна корелация между запасите от излишни спестявания и устойчивостта на цените на жилищата в различните страни. Канадците натрупаха големи спестявания по време на пандемията, а въпреки очакванията цените на жилищата се стабилизираха наскоро. Шведите събраха по-малки запаси от спестявания, а жилищният им пазар е по-слаб.
Третият фактор се отнася до предпочитанията на хората. Изследвания, публикувани от Централната банка на Англия, подсказват, че промени в желанията на хората - включително желанието за работна стая у дома или за къща вместо апартамент - обясняват половината от растежа на цените на жилищата във Великобритания по време на пандемията. В много страни, включително Австралия, средният размер на домакинствата намалява, което подсказва, че хората са по-малко склонни да живеят със съквартиранти. И в период на по-висока инфлация много хора може да предпочитат да инвестират във физически активи като имоти и инфраструктура, които по-добре запазват стойността си в реална валута. Всичко това може да означава, че търсенето на жилища ще остане по-високо от предпандемичното ниво, ограничавайки потенциалното падане на цените.
Може би бумът в жилищния пазар просто е отложен? Възможно е. Някои отминали понижения в цените на жилищата, включително в края на XIX в., бяха постепенни, а не впечатляващи. Централните банкери също могат да се насочат към повишаване на лихвите или да ги поддържат нависоко, докато по-високите разходи за пари наистина започнат да се усещат. Втълпявайки чувството на собственици на имоти, че стават по-бедни, е един начин да ги накарат да намалят разходите си, което би помогнало за намаляване на инфлацията.
Все пак има причини да се вярва, че най-лошото е зад нас. След достигането на исторически минимум през миналата година потребителското доверие в богатия свят отново расте. Средно домакинствата все още разполагат с излишни спестявания. Структурният дефицит на жилища означава, че почти винаги има някой, който е готов да купи, ако някой друг не може. И няма много признаци, че хората губят вкуса си към работни стаи у дома и спортни зали на тавана. Бумът в жилищния пазар може да е приключил, и то с шепот, не с трясък.
Публикуваната статия е превод/преработка на оригиналната статия или материал на съответния цитиран ресурс. Според закона за авторското право на Република България (чл. 9) авторското право върху превод или преработка принадлежи на лицето, което ги е направило, без с това да се накърняват правата на автора на оригиналното произведение.
в България